Rozvod je bez debat jedním z nejnáročnějších období v životě. Emoční tlak, změna rodinné situace a nutnost rychle přijímat důležitá rozhodnutí dokážou člověka vyčerpat. A právě v takové chvíli před člověkem často stojí jedno z nejsložitějších témat – společná nemovitost. Co s ní? Prodat? Vyplatit jednoho z partnerů? Kolik vlastně nemovitost stojí? A je vůbec možné v ní zůstat, když je na ní hypotéka?

Právě o těchto otázkách jsem mluvil s realitní specialistkou Radkou Stokláskovou, která už 25 let řeší prodeje nemovitostí v těch nejnáročnějších situacích – od zablokovaných prodejů až po případy, kde spolu partneři nekomunikují vůbec. Její zkušenosti umožňují vidět rozvod nejen jako životní zlom, ale také jako proces, který může být zvládnutý klidně, racionálně a s minimálními finančními ztrátami.A přesně o tom je tento článek.

Už v úvodu našeho rozhovoru Radka upozornila na fakt, že většina lidí při prodeji během rozvodu přichází o 150 až 300 tisíc korun, a to nikoliv kvůli špatnému trhu, ale kvůli vlastním chybám, unáhleným rozhodnutím a nesprávnému postupu . Tyto chyby často vznikají v důsledku silných emocí, nedostatku informací a absence nestranného odborníka, který by proces vedl a udržel obě strany v klidné, věcné rovině.

První krok, bez kterého se nepohnete: znát hodnotu nemovitosti

Je překvapivé, jak často lidé začnou řešit vyplacení nebo prodej, aniž by znali skutečnou hodnotu své nemovitosti. Přitom právě ocenění je klíčovým bodem, od kterého se odvíjí celý další postup. Radka to shrnuje jednoduše: zjištění hodnoty je "nejklíčovější moment každé transakce" a bez něj nemůžete vědět, kolik peněz můžete získat, zda je reálné jednoho z partnerů vyplatit, ani jaký máte rozpočet na nové bydlení .

Tento krok navíc není otázkou odhadu "od oka" nebo pocitů. Správný odborník pracuje s reálnými daty – porovnává podobné nemovitosti, sleduje skutečné prodejní ceny z katastru za poslední roky a stanovuje realistické cenové rozpětí. Teprve z něho je možné vycházet, ať už se rozhodnete pro prodej nebo vyplacení. Emoce mají tendenci cenu zkreslovat. Lidé si často myslí, že jejich byt má vyšší hodnotu, protože ho mají rádi, dlouho ho zvelebovali, nebo v něm vychovali děti. Na druhé straně ten, kdo chce vyplácet, má přirozenou tendenci cenu snižovat. A právě proto je nestranné ocenění klíčové pro férovou dohodu.

Prodej, nebo vyplacení? Rozhodnutí, které nevychází z

pocitu, ale z reality

Po stanovení hodnoty nemovitosti přichází druhá zásadní otázka: jaký postup je vlastně možný? Obecně existují dvě řešení – nemovitost prodat a rozdělit peníze, nebo nechat jednoho z partnerů v nemovitosti bydlet a druhého spravedlivě vyplatit. Možnost vyplacení je pro mnoho lidí na první pohled lákavá. "Chci, aby děti zůstaly ve známém prostředí, nechci se stěhovat dvakrát, nechci opustit domov," slyším často. Jenže finanční realita je úplně jiná než přání. Pokud má jeden z partnerů zůstat v bytě či domě, musí
převzít převzít celý hypoteční úvěr, který byl původně veden na oba. A to znamená mít dostatečnou bonitu na splácení celé částky. Jak zaznělo v rozhovoru: bonita musí být výrazně vyšší než při původním úvěru a mnoho lidí na to jednoduše nedosáhne.

Největší nepřítel dohody: emoce a sabotáž

Jednou z věcí, která mě v rozhovoru zaujala nejvíce, byla Radčina zkušenost s tím, jak často se rozvádějící se partneři nedokážou dohodnout vůbec na ničem. Často spolu nekomunikují, ignorují se, nebo si dělají naschvály z principu, z pocitu ublížení či kvůli egu. To samozřejmě výrazně komplikuje jakékoliv rozhodování o majetku.

Radka vyprávěla příběhy, kde se partneři nebyli schopní sejít ani na společné schůzce, protože jeden z nich poslal místo sebe právníka nebo odmítal komunikovat. A právě v takových situacích je práce zkušeného realitního specialisty neocenitelná. Často se totiž nestává jen odborníkem na prodej, ale i prostředníkem mezi dvěma lidmi, kteří spolu nejsou schopni normálně mluvit. Radka například komunikuje s každým z partnerů zvlášť a klíčové informace jim poté posílá v jasné, věcné podobě, aby si je mohli zpětně projít v klidu a bez emocí. Jak sama říká: její cílem není vyjednávat za ně, ale předkládat fakta tak, aby obě strany mohly dojít k racionální dohodě.

Tři největší chyby, které způsobují finanční ztráty

Radka pojmenovala tři nejčastější chyby, které vidí u rozvádějících se lidí. A všechny tři stojí rodiny obrovské peníze.

Tou první je neschopnost dohodnout se na jednom realitním specialistovi. Každý si chce prosadit vlastní postup, vlastní strategii, vlastní cenu. Výsledek? Chaos, hádky, protichůdné kroky, zdržení a často i zbytečně nízká prodejní cena. Pokud proces vede jeden odborník, funguje jako neutrální autorita a dokáže celý postup sjednotit a zjednodušit.

Druhou chybou je snaha prodat byt či dům svépomocí. A ano – i během rozvodu se někteří lidé rozhodnou, že zkusí prodat nemovitost "na Bazoši". Radka to komentovala slovy: "Neuvěřitelné, ale i to se stává." A já dodávám: neexistuje horší kombinace než rozvod + soukromá inzerce. Výsledkem bývá špatné nacenění, právní rizika, vyjednávání s nevhodnými kupujícími a často i velké zdržení. U nemovitosti, která tvoří základ rodinného majetku, je to extrémně nebezpečný postup .

Třetí chybou je špatné načasování. Málokdo ví, že manželé mají od právní moci rozvodu pouze tři roky na vypořádání společného jmění manželů. Pokud to nestihnou, automaticky se z nich stávají podíloví spoluvlastníci s podíly 50/50. To znamená nejen výrazně nižší hodnotu majetku, ale i komplikace při jakémkoliv dalším prodeji či převodu. Radka upozorňuje, že jde o časté a velmi podceňované riziko, které může lidem způsobit značné finanční škody .

Když není čas ani síla: příběh, který inspiruje

Jedna z nejkrásnějších ukázek dobrého řešení byla situace, kdy se rozvádějící se manželka rozhodla nejít cestou rychlého nákupu nové nemovitosti. Uvědomila si, že potřebuje čas.

Byla pod tlakem, nechtěla podlehnout stresu a hlavně nechtěla udělat unáhlené rozhodnutí, které by ji mrzelo celé roky. Proto se po prodeji bytu dočasně přestěhovala do pronájmu ve stejné lokalitě. Peníze z prodeje nezůstaly ležet na účtu – investovala je do bezpečných dluhopisů, jejichž výnos jí pokryl nájemné. 

Získala tak prostor si vše promyslet, počkat na vhodnou nemovitost a koupit až tehdy, kdy byla připravená. Radka to popsala jako ideální řešení, protože klientce poskytlo čas, klid i finanční komfort.

Právní souvislosti, které musíte znát

Prodej nebo vyplacení nemovitosti během rozvodu se nedá dělat izolovaně od právních pravidel. Jak už bylo zmíněno, tříletá lhůta na vypořádání je zásadní. Pokud ji propásnete, komplikujete si život i hodnotu vašeho majetku. Také je potřeba detailně znát podmínky hypotéky a banky, protože každá změna vlastníka nebo dlužníka může být podmíněna souhlasem banky. A pokud ho nedá, nemovitost prostě převést nejde. Po právní i finanční stránce jde o velmi úzce propojené oblasti – a přesně proto je nezbytné mít vedle sebe odborníka, který dokáže obě části propojit a navrhnout řešení, které dává smysl jak realitně, tak hypotečně.