Možná jste se v poslední době setkali s pojmem "černá stavba" – a pokud vlastníte rodinný dům, chatu nebo chalupu, tohle téma se vás možná týká víc, než si myslíte. 

Co všechno se skrývá pod pojmem "černá stavba"?

Za posledních 50 let se v Česku stavělo a přistavovalo, jak se dalo. Mnoho lidí si svépomocí rozšířilo dům, postavilo garáž, altán, terasu nebo chatu – často bez většího povolení. Tehdy to byla běžná praxe, jenže dnes, v době digitalizace katastru a zpřísněných pravidel stavebních úřadů, může i malý přístřešek bez papírů znamenat velký problém při prodeji.

Jak mi v rozhovoru potvrdil Jakub Schmidt, expert na prodej nemovitostí z Jižní Moravy, černé stavby se objevují čím dál častěji: "Lidé si často vůbec neuvědomují, že něco není v pořádku, dokud nezačnou dům prodávat. Až realitní makléř nebo stavební úřad jim řekne: 'Podívejte, tady to nesedí s katastrální mapou.' A v tu chvíli přichází komplikace' ."

V tomto článku se podíváme na celý proces legalizace černé stavby krok po kroku – od toho, jak problém rozpoznat, až po to, jak ovlivní cenu, délku prodeje i vaši možnost čerpat hypotéku.

Co je černá stavba a jak vzniká

Černá stavba je jakákoli stavba postavená bez příslušného povolení, ohlášení nebo kolaudace. Nemusí jít hned o dům – často jde o menší přístavby, garáže, altány nebo chatky.

Zjednodušeně řečeno: Pokud stavba není zapsaná v katastru nebo neodpovídá skutečnému stavu, úřad ji může považovat za nelegální.

Nejčastější příčiny:

• Přístavba bez ohlášení – majitel přidal místnost, garáž nebo verandu, ale nedodal novou dokumentaci.
• Stará stavba po digitalizaci – dříve byla zapsána, ale po novém zaměření už neodpovídá poloha nebo výměra.
• Altány, chatky, garáže – často stojí blíž sousedovi, než dovoluje stavební zákon 

  (méně než 2 metry).

• Neexistující kolaudace – dům sice stojí desítky let, ale nikdy nebyl oficiálně 

  zkolaudován.

Dnes už stavební úřady díky digitalizaci vše vidí v mapách – a kontrolují, co se reálně nachází na vašem pozemku.

Proč legalizace zásadně ovlivní cenu při prodeji

Z pohledu hypotečního specialisty je to jednoduché:

Banka financuje pouze legální, řádně zkolaudovanou nemovitost. Pokud tedy chcete prodávat dům nebo chatu a část stavby není správně zapsaná, kupující s hypotékou ji nekoupí. A to dramaticky snižuje váš okruh zájemců.

Jakub Schmidt k tomu dodává konkrétní příklad: "Prodávali jsme rekreační chatu – bez kolaudace by ji bylo možné prodat maximálně za 3 miliony. Po dodatečné legalizaci jsme ji prodali za 5 milionů. Rozdíl 2 miliony jen kvůli papírům."

To je obrovský rozdíl, který často rozhodne o tom, zda prodáte za férovou cenu, nebo hluboko pod hodnotou. Navíc – bez kolaudace banka ani neuzná zástavní smlouvu, protože právně vzato neexistuje správná stavba, na kterou by se mohla zástava vztahovat.

Jak zjistit, že je vaše stavba nelegální

Mnoho lidí žije roky v domě, který není plně legální, aniž by to tušili. Pokud chcete mít jistotu, že je vše v pořádku, začněte těmito kroky:

1. Podívejte se do katastru: Navštivte nahlizenidokn.cuzk.cz – tam najdete svou parcelu i stavby na pozemku. Zkontrolujte, jestli všechny objekty, které fyzicky stojí, odpovídají mapě.
2. Porovnejte stav s realitou: Chybí v katastru altán, garáž nebo přístavba? Pak je potřeba zjistit, zda k nim existují dokumenty – stavební povolení, kolaudace, projekt.
3. Zeptejte se odborníka: Realitní makléř nebo geodet vám dokáže říct, jestli je stavba legální. Jakub Schmidt k tomu říká: "Kvalitní makléř by měl udělat tzv. due diligence – tedy ověřit všechna povolení, kolaudaci a zapsaný stav. To je dnes základ."

3 skutečné případy z praxe Jakuba Schmidta

1. Rekreační chata bez kolaudace

Majitel rozšířil původní chatu o přístavbu, ale nikdy to nezanesl do katastru. Jakub musel na stavební úřad i katastr, vyžádat si staré podklady a nechat zpracovat aktuální geodetické zaměření. Po doplnění dokumentace se podařilo chatu zapsat správně – a díky tomu mohla být prodána kupujícímu s hypotékou.

Výsledek:
Cena nemovitosti vzrostla z 3 na 5 milionů Kč.
Rozdíl 2 miliony za pár týdnů administrativy.

2. Rodinný dům zasahující na sousední pozemek

Část domu (asi 4 metry) stála na sousedově pozemku – kvůli chybě při staré digitalizaci. Vlastníků pozemku bylo šest, z různých částí republiky. Jakub je musel všechny dohledat, domluvit se na odkoupení a zajistit nové geodetické zaměření i vklad do katastru.

Trvalo to zhruba měsíc, ale bez toho by banka financování odmítla.

Poučení:
Jakmile dům stojí (byť částečně) na cizím pozemku, žádná banka hypotéku neschválí. Jediným řešením je pozemek odkoupit – nebo se pustit do zdlouhavého soudního sporu.

3. Dům z 60. let bez kolaudačního rozhodnutí

Dům byl sice postaven legálně, dokonce existovalo stavební povolení, ale nikdy nedošlo ke
kolaudaci. Pro zapsání bylo potřeba udělat tzv. pasport stavby – aktuální dokumentaci, která popisuje skutečný stav budovy (půdorysy, materiály, revize elektřiny, plynu, komínu).

Jakub musel zajistit několik odborníků, revizní zprávy a koordinovat celý proces. Trvalo to několik měsíců, ale výsledek byl klíčový: dům se mohl oficiálně zapsat do katastru a následně úspěšně prodat.

Poučení:
Pokud nemáte kolaudační rozhodnutí, je potřeba ho nahradit pasportem – a čím starší stavba, tím náročnější to bývá.

Každý případ je individuální, ale obecně lze postup shrnout do pěti kroků:

1️⃣ Ověření skutečného stavu

• Navštívíte katastrální úřad nebo využijete nahlížení online.
• Porovnáte stav na pozemku s evidencí v katastru.

2️⃣ Zajištění projektové dokumentace

• Pokud ji nemáte, je třeba ji nechat vyhotovit znovu (projekční kancelář, geodet).
• U menších staveb stačí dokumentace k dodatečnému povolení.

3️⃣ Podání žádosti na stavební úřad

• Záleží, zda jde o ohlášení, dodatečné povolení nebo kolaudaci.
• Úřad posoudí, zda stavba splňuje všechny normy (např. vzdálenost od hranice

pozemku, bezpečnostní standardy).

4️⃣ Geodetické zaměření

• Povinný krok pro zápis do katastru.
• Upraví se parcelní mapa, popřípadě se vyhotoví nový geometrický plán.

5️⃣ Návrh na vklad do katastru

• Po schválení úřadem se podává návrh na vklad.
• Během 20denní lhůty může katastr požadovat doplnění informací.
• Po schválení se stavba oficiálně zapíše – a je legální.

Jak dlouho to trvá a kolik to stojí

Časová náročnost:

• Jednodušší případy (např. rekreační chata) – 1 až 2 měsíce
• Složitější případy s chybějící dokumentací – 3 až 6 měsíců
• Extrémní případy (např. komplikovaný stavební úřad) – i rok a více

Finanční náklady:

Položka                                                  Přibližná cena

Geodetické zaměření                           5 000–10 000 Kč

Projektová dokumentace                     10 000–30 000 Kč

Pasport stavby                                     15 000–50 000 Kč

Správní poplatky a vklad do KN          cca 2 000 Kč

Revize, podpisy, razítka                        5 000–15 000 Kč

Celkem tedy 20 000 až 80 000 Kč, podle složitosti a lokality. Je to ale investice, která se vám téměř vždy vrátí – protože zvýší hodnotu nemovitosti o stovky tisíc až miliony korun.

Co když to nechci řešit?

I to je častý scénář. Někteří majitelé si řeknou: "Prodám to tak, jak to je. Kupující ať si to pořeší." Ano, můžete – ale pouze pokud se najde kupující s hotovostí.

Jakub Schmidt dodává: "Bez hypotéky to koupí jen jednotky procent lidí. A ti to budou vědět – takže vás zatlačí s cenou dolů. Místo 10 milionů dostanete třeba 8."

Z pohledu financování platí jednoduché pravidlo:

• Legální stavba = vyšší cena + širší okruh kupujících
• Černá stavba = pouze hotovostní prodej + nižší cena

Proč se vyplatí řešit legalizaci včas

1. Zjednodušíte budoucí prodej – i když teď neprodáváte, do budoucna vám to ušetří měsíce práce a nervů.

2. Zvýšíte hodnotu nemovitosti – legální stavba má pro banku i kupující větší hodnotu.

3. Ochráníte své dědice – pokud dům zdědí vaše děti, nebudou muset řešit složitou legalizaci zpětně.

4. Vyhnete se pokutám a riziku odstranění – stavební úřady dnes aktivně porovnávají data z leteckých snímků s katastrem.

Proč se vyplatí řešit legalizaci včas

Jako někdo, kdo denně pomáhá lidem financovat jejich bydlení, vidím důsledky těchto "papírových chyb" velmi často. Klienti se obrátí s tím, že chtějí koupit dům – a teprve odhadce zjistí, že v katastru nesedí stavba nebo chybí kolaudace. V tu chvíli hypotéka padá.

Banky mají jasná pravidla:

• Hypotéku nelze poskytnout na nezkolaudovanou nebo chybně zapsanou stavbu.
• Pokud dům stojí na cizím pozemku, je to pro banku nepřijatelná zástava.
• Jakákoli právní vada (např. věcné břemeno dožití) může zablokovat celý proces.

Proto vždy říkám: "Než začnete prodávat, nechte si nemovitost zkontrolovat odborníkem."

Doporučený postup pro majitele nemovitosti

1. Zkontrolujte stav v katastru – jestli odpovídá realitě.

2. Zjistěte, zda máte všechny dokumenty – stavební povolení, kolaudaci, projekt.

3. Nechte si udělat geodetické zaměření, pokud chybí.

4. V případě problému kontaktujte odborníka – realitního makléře nebo hypotečního poradce, který má zkušenost s úřady.

5. Zvažte investici do legalizace – ve většině případů se vám vrátí několikanásobně.

Shrnutí

● Černá stavba znamená jakoukoli stavbu bez potřebného povolení nebo kolaudace.

● Bez legalizace nelze financovat hypotékou a cena při prodeji může klesnout až o 30 %.

● Proces legalizace sice stojí desítky tisíc, ale zhodnotí nemovitost o stovky tisíc až miliony.

● Čím dříve to vyřešíte, tím jednodušší a levnější to bude.

● Pokud nevíte, kde začít, ozvěte se – pomůžu vám celý proces projít krok za krokem.