20 tipů, které musí znát každý, kdo kupuje svůj první byt
06.11.2025
Koupě prvního bytu je pro většinu lidí největší finanční rozhodnutí v životě. A často platí, že stačí jedno špatné rozhodnutí – a můžete přijít o stovky tisíc korun ještě předtím, než vám přijdou klíče.
Aby se to nestalo právě vám, připravil jsem 20 praktických tipů, které vám pomohou projítcelým procesem bez stresu, chyb a zbytečných ztrát.
1. Nechte si hypotéku schválit dopředu. Předběžně schválená hypotéka vám dá jistotu, že když najdete vhodný byt, můžete rychle reagovat. Zároveň se chráníte před situací, kdy podepíšete rezervační smlouvu, zaplatíte kauci – a banka vám úvěr neschválí.
2. Nebojte se podat žádost do banky. Mnoho lidí se bojí, že "záznam v registrech" jim zkomplikuje život. Ve skutečnosti je lepší mít jasno hned. Podáním žádosti banka prověří vaše registry a vy se dozvíte, jestli je vše v pořádku. Pokud máte pochybnosti, ověřte si je sami – například přes kolikmam.cz.
3. Začněte co nejdřív. Čím dřív začnete splácet, tím dřív budujete vlastní majetek. Každá splátka není jen náklad – je to investice do vašeho budoucího vlastnictví. Hodnota bytu obvykle roste, zatímco dluh postupně klesá. Čas hraje pro vás.
4. Hypotéku můžete získat i krátce po škole. Stačí být v zaměstnání alespoň tři měsíce. Problémem většinou není příjem, ale vlastní zdroje. Pokud nemáte potřebných 10 %, existují způsoby, jak to vyřešit – například ručením nemovitostí rodičů.
5. Byt nemusíte držet 30 let. Hypotéka není doživotní závazek. Když se rozhodnete byt po několika letech prodat, banka se z kupní ceny vyplatí a zbytek peněz vám přijde na účet.
Bez komplikací.
6. Odhad si můžete ověřit sami. Nečekejte na banku – využijte online nástroje jako Valuo nebo Ras. Získáte realistickou představu o tržní hodnotě bytu a budete vědět, jestli odpovídá kupní ceně.
7. Některé banky neřeší kupní cenu, ale odhad. U některých bank hraje hlavní roli odhadní cena, nikoli částka v kupní smlouvě. Pokud je odhad vyšší než kupní cena, můžete financovat i 100 % z hypotéky. Tuto možnost ale nabízí jen pár bank – je potřeba ji znát dopředu.
8. Advokátní úschova je nutnost. Nikdy neposílejte peníze přímo prodávajícímu. Advokát je uloží na pojištěný účet a vyplatí je teprve ve chvíli, kdy jste zapsaní jako vlastníci na katastru. Je to jednoduchá, ale zásadní ochrana před podvodem.
9. Připravte si peníze na rezervační zálohu. Obvykle se pohybuje mezi 2–5 % z ceny bytu. Tuto částku nelze zaplatit z hypotéky, protože úvěr ještě nemáte schválený. Později ale lze tuto částku zpětně proplatit z hypotéky – říká se tomu zpětné proplacení vlastních zdrojů.
10. Počítejte s dodatečnými náklady. Poplatky za vklad na katastr, odhad, právní služby – to vše dohromady může znamenat dalších10–25 tisíc korun. Zahrňte je do rozpočtu, ať vás nepřekvapí.
11. Emocím se vyhněte. Když se do bytu zamilujete, přestanete vyjednávat. Emoce jsou největší nepřítel dobré ceny. Vždy se rozhodujte na základě čísel, ne pocitů.
12. Nechte si smlouvy zkontrolovat před podpisem. Zkušený hypoteční specialista vám zkontroluje rezervační, kupní i úschovní smlouvu. Ušetříte si možné pokuty nebo zbytečné závazky. Malá chyba ve smlouvě může znamenat velký problém.
13. Není právník jako právník. Pokud vám kamarád právník pomáhá, ujistěte se, že se opravdu specializuje na nemovitosti. Korporátní právník, který řeší smlouvy pro firmy, nemusí znát specifika realitního práva. Vyplatí se investovat do odborníka.
14. Když znáte výši hypotéky, znáte i svůj rozpočet. Z maximální výše schválené hypotéky snadno spočítáte, na jak drahé byty se můžete dívat. Ušetříte čas, nebudete chodit na zbytečné prohlídky a realitní makléři vás budou brát vážněji.
15. Nepřeplácejte pojištění. Pojištění schopnosti splácet zní dobře, ale často chrání banku, ne vás. Lepší variantou bývá samostatné životní pojištění, které si nastavíte podle sebe – a které chrání vaši rodinu, ne úvěr banky.
16. Porovnávejte nabídky bank správně. Úroková sazba není všechno. Sledujte RPSN (roční procentní sazbu nákladů), která ukazuje skutečné náklady úvěru. Nízkoúročená nabídka může být "levná" jen na papíře – protože vyžaduje účet, pojištění i kreditku u stejné banky.
12. Nechte si smlouvy zkontrolovat před podpisem. Zkušený hypoteční specialista vám zkontroluje rezervační, kupní i úschovní smlouvu. Ušetříte si možné pokuty nebo zbytečné závazky. Malá chyba ve smlouvě může znamenat velký problém.
17. Fixace = klid. Krátká fixace (3–5 let) znamená flexibilitu, když sazby klesají. Dlouhá fixace (8–10 let) se vyplatí jen v období extrémně nízkých úroků. V roce 2025 dávám přednost kratší fixaci – klidná hlava je k nezaplacení.
18. Dostáváte kvartální bonusy? Banka je umí započítat. Pokud je máte pravidelně, banka je započítá do průměrného příjmu. Získáte tak vyšší bonitu a větší hypotéku. Stačí doložit potvrzení o příjmu za 12 měsíců.
19. Jste OSVČ? Připravte si daňová přiznání. Některé banky vyžadují dvě, jiné jen jedno. A existují i banky, které hodnotí obrat místo zisku – což může výrazně zvýšit vaši bonitu. Správný výběr banky je tady klíčový.
20. Mýtus: "Moje banka mi dá nejlepší podmínky". Ne, nedá. Domácí banka vás sice "zná", ale má stejné sazby jako pro ostatní klienty. Nejlepší nabídku zjistíte jen porovnáním více bank současně – objektivně, ne pocitově.
